5月初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），提出八項(xiàng)措施。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整是其中的重要措施之一。5月下旬，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。6月1日，有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施后，社會(huì)各界非常關(guān)注，但有的群眾對(duì)房地產(chǎn)涉及的稅收政策還不完全了解，對(duì)個(gè)人二手房交易所得征免個(gè)人所得稅政策也比較關(guān)注。日前，記者專門就現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策情況采訪了國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人。
記 者：近來，特別是國家調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施后，社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)稅收政策非常關(guān)注，請(qǐng)問，這一政策實(shí)施以來的效果如何？
發(fā)言人：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)了普通住宅供給不足，住宅價(jià)格上升過快，商業(yè)性購買多于消費(fèi)性購買，已購住宅空置率相對(duì)較高等一些問題。5月初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），提出八項(xiàng)措施。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整是其中的重要措施之一。其具體內(nèi)容是：規(guī)定自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。同時(shí)明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。并允許各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
《意見》下發(fā)后，國家稅務(wù)總局高度重視，會(huì)同有關(guān)部門研究出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等一系列措施，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)真貫徹，嚴(yán)格征管，確保調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等政策落實(shí)到位，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。目前，政策的效果已初步顯現(xiàn)。
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落，占固定資產(chǎn)投資比重下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4644.2億元，同比增長(zhǎng)24.3%，增幅比1季度下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，呈逐月回落趨勢(shì)；占同期固定資產(chǎn)投資的23.6%，所占比重分別比1-3月、1-4月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)。
二是商品住房交易中大戶型、高價(jià)位住房交易量下降較大。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，1-5月，有16個(gè)城市商品房成交量呈負(fù)增長(zhǎng)，大戶型、高價(jià)位住房成交量降幅明顯。如南京市5月份較4月份，100平方米/套以上的商品住房占總下降量的57%；8000元/平方米以上的商品住房占總下降量的52%。二手住房成交量開始趨減。如青島、武漢、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬減少了68.3%、83.9%和40.6%。
三是商品住房平均銷售價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國商品住房平均價(jià)格為2756元/平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增幅比1-4月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。
四是投資投機(jī)性購房大量減少，消費(fèi)需求逐步趨于合理。
可以說，隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的各項(xiàng)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，房地產(chǎn)投資規(guī)模快速增長(zhǎng)趨勢(shì)得到控制，消費(fèi)需求釋放速度放緩，住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性，正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展。
記 者：那么，目前房地產(chǎn)業(yè)主要涉及到哪些稅種？
發(fā)言人：大家都清楚，房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、保有、轉(zhuǎn)讓等多個(gè)環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅（附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年實(shí)行的宏觀調(diào)控政策，從稅收政策上講，有所調(diào)整的主要是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅，其他稅收政策沒有變化。近來，一些媒體報(bào)道了個(gè)別地方對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)擬開征一些新稅種的說法是不正確的。
記 者：你能否介紹一下這些稅種中與個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策規(guī)定？
發(fā)言人：根據(jù)國家稅法有關(guān)政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的有關(guān)稅種的規(guī)定是這樣的：
一是契稅政策。契稅是對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與和交換，稅率為3%-5%，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。為鼓勵(lì)個(gè)人改善住房條件，促進(jìn)普通住房交易市場(chǎng)的發(fā)展，國家規(guī)定對(duì)個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價(jià)格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個(gè)人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
二是營業(yè)稅政策。國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格征收5％的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國家出臺(tái)優(yōu)惠政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
三是個(gè)人所得稅政策。根據(jù)國家個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。具體規(guī)定是：（1）個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。（2）對(duì)城鎮(zhèn)房屋被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。
四是土地增值稅政策。土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅。
五是印花稅政策。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對(duì)買賣雙方征收印花稅。
記 者：最近一段時(shí)期，許多新聞媒體和廣大民眾對(duì)個(gè)人二手住房交易所得征免個(gè)人所得稅予以廣泛關(guān)注，大家眾說紛紜，請(qǐng)問，個(gè)人二手住房交易所得是否征收個(gè)人所得稅？
發(fā)言人：正如我上面介紹的，對(duì)個(gè)人二手住房交易所得應(yīng)征收個(gè)人所得稅，這不是這次國家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的一項(xiàng)稅收新政策，而是早有明文規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)多年來一直在征收的。我這里再重申一次。首先，按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。同時(shí)，為促進(jìn)我國居民住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，規(guī)范征納行為，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部于1999年12月2日就個(gè)人出售住房所得如何征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：
一是個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。
二是個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。
三是職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。
記 者：在個(gè)人所得稅方面，對(duì)個(gè)人二手住房交易所得有沒有優(yōu)惠政策？
發(fā)言人：有。主要有兩種情況可享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策：一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。
記 者：為什么有許多人誤認(rèn)為對(duì)個(gè)人二手住房交易所得征收個(gè)人所得稅是一項(xiàng)新政策？
發(fā)言人：主要原因有三方面：一是以前個(gè)人二手房交易不活躍，交易量不大，社會(huì)關(guān)注度不強(qiáng)，另外，1999年三部委聯(lián)合制定的稅收政策也宣傳得不夠，所以沒有引起大家充分重視；二是這些年來，有一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收個(gè)人所得稅的政策執(zhí)行不到位；三是今年6月以來，一些地方重申了個(gè)人二手房交易所得征收個(gè)人所得稅的政策，加強(qiáng)了稅收征管，給一些同志造成了為配合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控新開征個(gè)人所得稅的錯(cuò)覺，其實(shí)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得征收個(gè)人所得稅是依法進(jìn)行的，已經(jīng)多年了。
記 者：那么，稅務(wù)部門如何發(fā)揮上述稅收政策在合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上的積極作用？
發(fā)言人：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有重要作用。現(xiàn)行稅收政策體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的政策精神，落實(shí)好這些稅收政策規(guī)定將促進(jìn)普通住房投資，抑制炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)真履行職責(zé)，切實(shí)采取有效措施，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管，落實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，為搞好對(duì)房地產(chǎn)（住宅）業(yè)的宏觀調(diào)控做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
一是嚴(yán)格落實(shí)七部委《意見》精神和國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。要認(rèn)真執(zhí)行國家統(tǒng)一的稅收政策，對(duì)符合規(guī)定條件的要予以減免，對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，嚴(yán)格按照規(guī)定征稅，對(duì)于違反規(guī)定的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。
二是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。不久前，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理。即在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡(jiǎn)稱“先稅后證”）為抓手，以信息共享、數(shù)據(jù)比對(duì)為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)銜接，加強(qiáng)房地產(chǎn)諸稅種的稅收管理。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要與有關(guān)部門聯(lián)系，建立健全部門之間的信息共享、情況通報(bào)制度，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極實(shí)行房地產(chǎn)稅收管理一體化。
這里，我要強(qiáng)調(diào)一下個(gè)人所得稅的征管問題。雖然這次政策并未調(diào)整，更未出臺(tái)新的政策。但有的媒體和部分群眾對(duì)此比較關(guān)注，甚至有一些誤解。因此，在執(zhí)行房地產(chǎn)交易所得的個(gè)人所得稅政策方面，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要堅(jiān)持依法治稅的原則，認(rèn)真做好房地產(chǎn)個(gè)人所得稅相關(guān)政策的宣傳解釋工作。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人所得稅法規(guī)，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)交易所得應(yīng)繳個(gè)人所得稅的征收管理，按照“一體化”管理要求，與契稅、營業(yè)稅等一起征收，既方便納稅人，又加強(qiáng)征管。同時(shí)，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，確保這些優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
來源：國家稅務(wù)總局
